모스크바 주택 가격은 급격히 하락할 수 있습니다. 스스로 걸어가는 부동산 시장, 부동산 시장을 기다리는 것은 무엇일까?

글쎄, 여름을 요약 해 봅시다. 지난 3년 반 동안 부동산 시장은 하락세를 보였습니다. 나의 예측과 동료들의 예측에서 알 수 있듯이 여름은 가을 활동으로 인해 자리가 바뀌었습니다. 지난 두 번의 가을에는 최고의 모습을 보여주지 못했고 9월에 시장이 멈췄으며 10월경에 가격이 더욱 급격하게 하락하기 시작했음을 분명히 했습니다.

2년 동안 부동산을 팔아온 사람들조차도 시장이 하락할 것이라는 사실을 아직 깨닫지 못하고 있습니다. 점이 있을 겁니다.

사람들은 가을이 판매의 계절이고 시장이 심화되고 있다는 것을 머리 속에 집어넣었습니다. 클라바 이모는 2012년에 아파트를 팔았습니다. 그랬더니 시장이 커졌어요. 그리고 이제 조카 Vasily는 자신을 팔기로 결정했습니다. 클라바 이모는 그에게 가을을 기다리라고 조언했고, 자신도 그렇게 했기 때문에 여름에 서두르지 말라고 조언했습니다.

그러한 조언자가 많이 있습니다. 그러나 그것은 현실에서 나온 것이 아닙니다. 그들은 통계를 보지 않고 경제 상황, 구매자의 능력, 개발자의 제안 등을 고려하지 않습니다. 결국 그들은 아파트를 검색할 때 구매자 고객과 협력하지 않으므로 구매자의 선호도와 능력을 인식하지 못합니다. 그들은 아파트를 파는 것이 쉽다고 생각합니다. 그들은 그것을 내놓고 기다립니다. 그리고 아파트 1개, 2개, 심지어 10개 매매로 판단하는 것은 거의 불가능합니다. 모든 시장 부문은 서로 연결되어 있습니다. 저것들. 5층 건물의 가격은 다른 지역의 22층 건물 가격에 영향을 미칩니다. 여러분의 눈앞에는 수년에 걸쳐 곡선이 있는 그래프가 있어야 하며 개발자의 동일한 제안, 은행 제안, 법률 등 시장을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 이 모든 것은 서로 연결되어 있습니다. 이 모든 것이 부동산 시장의 구성 요소이므로 모두 가격에 영향을 미칩니다. 때로는 방 2개짜리 아파트를 평가하기 위해 방 1개짜리 아파트와 방 3개짜리 아파트의 가격을 비교하여 평방미터당 가격의 백분율을 계산해야 합니다. 그리고 이제는 터무니없는 상황에 이르렀습니다. 판매자는 방 2개 아파트와 마찬가지로 방 1개 아파트의 가격을 설정하고 있습니다.

대법원의 일부 판결도 모든 지역의 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 동일한 문서가 있는 아파트를 구입하는 것이 더 안전해지거나 반대로 위험이 더 높은 경우 구매자는 다른 문서가 있는 아파트를 선호하게 됩니다.

시장은 올해 10월에도 계속해서 하락할 것이며 급격한 변화가 있을 수도 있습니다. 9월에는 침체가 있을 것이다. 이제 그 이유를 설명하겠습니다. 여름에도 사람들은 가을을 예상하여 자신의 재산을 시장에서 내놓았습니다. Klava 이모는 사랑스러운 사람이고 Vasily의 눈에는 권위자이기 때문입니다. 또한 같은 생각을하는 사람들도 있습니다. 주택 문제와 문제를 해결하려고 계획했지만 9 월까지 미루는 사람들입니다. 아파트 청소를 함으로써 광고를 남긴 이들의 매출에 기여한 것은 물론이거니와... 아파트 수가 감소했습니다 (후자는 의심 할 여지없이 Vasilys와 Klavs에게 감사합니다). 8월이 왔고 제안이 나타나기 시작했습니다. 지난 주 전문 데이터베이스(출처 이름 제거)에서 재판매 섹션의 아파트 수가 372,000(+/-)에서 392,366(2017년 9월 1일 기준 데이터)으로 증가했습니다.

모든 것이 논리적입니다. 새 아파트가 시장에 나오고, 그 외에도 가을에 다시 오기를 바라며 여름에 시장에서 벗어났던 사람들이 돌아오고 있기 때문에 제안의 수가 늘어나고 있습니다. 그러나 문제는 이것이 시장의 과포화를 초래하고 결과적으로 경쟁과 가격 하락으로 이어진다는 것입니다. Rosreestr 통계는 거의 동일한 것을 보여 주며 해당 웹 사이트에서 거래 수의 역학과 2차 시장에서 1차 시장으로의 구매자 유출을 볼 수 있습니다.

2016년 6월에는 데이터베이스에 약 290,000개의 제안이 있었습니다. 2017년 4월 2일 현재 351,044개, 2017년 8월 29일 현재 378,397개, 2017년 8월 31일 현재 387,964개, 2017년 9월 1일 현재 392,366개의 제안이 있습니다. 2014년으로 돌아가서 제 기억이 맞다면 대략 23만 명이었고, 2009~2010년에는 19만 명이었습니다. 주목해 보면 위기 이전 시대에는 균형이 유지되었습니다. 제안. 그리고 2014년부터 현재까지 그 수는 두 배로 늘어났습니다.

판매자를 생각하는 분들에게 조언을 드리고 싶습니다. 9월에는 엄청난 수의 제안을 배경으로 경쟁력을 갖추게 될 수 있습니다. 이제 많은 아파트가 나타나고 가을이 활발한 판매의 시간이라는 고정 관념에 따라 살아가는 많은 판매자가 다시 가격을 올릴 것입니다. 그중에서도 좋은 시장 가격을 제시하는 귀하의 제안이 흥미로울 것입니다.

그리고 마지막으로 진실이 담긴 전문적인 농담입니다. "판매하시겠습니까, 아니면 재판매하시겠습니까?"

해당 부문이 하락한 주요 원인을 분석해 보겠습니다. 2015년은 주요 부동산 가격이 급락한 한 해였습니다. 모스크바에서만 아파트 가격이 할인을 고려하여 평균 10-15% 하락했습니다. 2016년도 비슷한 시나리오로 시작되었습니다. 이는 다음과 같은 이유 때문이었습니다.

  • 유가 하락;
  • 유효수요 감소, 공급 증가;
  • 높은 인플레이션;
  • 대출 이자율 인상.

애널리스트들의 2017년 부동산 가격 전망에 따르면 우리는 경기 침체에 직면할 것으로 보입니다. 이 현상은 다음과 같은 주요 특징이 특징입니다.

  • 수요가 공급보다 낮습니다.
  • 건설량이 감소하고 있습니다.
  • 공급 증가율이 둔화됩니다.
  • 부동산 가격이 하락하고 있습니다.

수요 둔화는 구매자의 행동으로 인해 중단되었습니다. 그들은 주택 가격 하락과 주택담보대출에 대한 정부 보조금 종료에 대한 소문에 대해 주거용 및 비주거용 자산에 대한 투자를 늘려 대응했습니다. 그러나 이러한 추세는 가계 소득 감소라는 간단한 이유 하나로 빠르게 끝났습니다.

2017년에는 무엇이 우리를 기다리고 있을까

Sberbank 회장 Mr. Gref의 예측에 따르면 우리나라 부동산 시장은 2017년에 회복될 것입니다. 그러나 많은 전문가들은 이러한 입장이 지나치게 낙관적이라고 생각합니다. 대부분의 전문가에 따르면 시장 발전에 대한 비관적인 시나리오는 계속될 것입니다.

REU의 분석가에 따르면 부동산 가격이 하락했습니다. G.V. 플레하노프, 2017년에는 불가피한 일이다. 또한 유효수요와 공급이 감소하고 건설경기 둔화도 더욱 심화될 것입니다. 우랄 회의소의 전문가들도 비슷한 결론에 도달했습니다.

동시에 부동산 시장의 추가 붕괴를 막을 수 있는 요인도 주목하지 않을 수 없다. 그 중에는:

  • 모기지 대출 금리 감소;
  • 건설에 대한 정부 지원 강화;
  • 지역 당국과 정부의 지원.

이러한 조치가 취해지지 않으면 러시아 시장은 불가피한 붕괴에 직면하게 될 것입니다. 따라서 예측에 따르면 러시아의 부동산 가격은 2017년에 하락할 것입니다.

새로운 현실에 사는 법을 배우다

대부분의 전문가들에 따르면, 이번 시장 위기는 2008~2009년 상황과 유사하면서도 독특한 특징을 갖고 있다. 전반적으로, 재앙적인 일은 일어나지 않았으며 단지 모든 경제 주체가 새로운 현실에서 살아가는 법을 배워야 할 뿐입니다.

충격에 대한 해당 부문의 저항력을 보여주는 몇 가지 긍정적인 측면을 강조해 보겠습니다.

  • 개발자들은 부채에 얽매이지 않았고 이전 호황 이후 유동성을 축적할 수 있었습니다.
  • 이 부문의 매출액을 관리할 필요성과 주거용 및 비주거용 자산의 비용을 절감할 필요성에 대한 인식
  • 러시아의 현실에 더 부합하는 가격을 제시합니다.
  • 더 이상 이전처럼 가격이 상승하지 않을 것이라는 인식.

해당 부문에 대한 정부 지원

의심할 여지 없이, 모기지에 대한 주 보조금을 2017년까지 연장하기로 한 Dmitry Medvedev의 결정은 긍정적인 소식입니다. 대출 한도를 총 1조원으로 늘리는 것이 승인됐다. 장애. 보조금 총액이 1% 감소했다. 현재 이 조치는 2017년 1월 1일까지 연장되었습니다. 이때까지는 우대금리로 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 주요 금리는 +2.5%포인트입니다.

러시아 제1부총리 슈발로프(Mr. Shuvalov)는 2018년까지 모기지 이자율이 7~8%로 점진적으로 인하되어 보조금이 더 이상 필요하지 않을 것이라고 밝혔습니다.

현재 상황에서 누가 이익을 얻을 것인가?

모든 위기는 우리에게 뭔가를 가르쳐줍니다. 현재 상황에서 교훈을 얻으면 앞으로 많은 보너스를 얻을 수 있습니다. 러시아에서는 지난 12년 동안 판매자가 조건을 지시해 왔습니다. 이로 인해 우리는 부동산 가치가 부풀려졌습니다. 우리는 이제 “구매자 시장”의 형성을 향한 꾸준한 추세를 보고 있습니다.

전문가들에 따르면 2017년 부동산 가격은 하락할 것으로 예상된다. 인용된 수치는 5~7%이다. 그러나 어떤 전문가도 그 가치가 얼마나 떨어질지 정확히 지적할 책임을 지지 않습니다.

동시에 모든 사람들은 도시 외곽뿐만 아니라 오래된 재고의 주택 가격 하락을 예측합니다. 개발자는 건설 품질을 향상하고 주변 지역을 개선해야 합니다. 이것이 이 상황에서 얻을 수 있는 첫 번째 이점입니다.

의심할 여지가 없는 또 다른 이점은 러시아의 부동산 비용이 절감된다는 것입니다. 이런 점에서 지금 주택 구입에 투자할 가치가 있는지 궁금해하는 사람들이 많다. 여기에는 명확한 대답이 없습니다.

위기 상황에서 아파트를 구입할 가치가 있습니까?

위기 상황에서 부동산에 투자하는 것은 루블로 돈을 절약하는 가장 인기 있는 옵션 중 하나입니다. 동시에 붕괴가 악화됨에 따라 그러한 투자로 인한 위험이 증가한다는 점에 주목하지 않을 수 없습니다.

자신의 필요에 따라 주택을 구입하려는 경우 재정 상황이 악화되기 전에 즉시 구입하는 것이 좋습니다. 결국, 귀하의 저축은 인플레이션으로 인해 소진될 수 있습니다.

투자 목적으로 부동산을 구매할 계획이라면 이에 대한 수익은 2020년까지 나오지 않을 것이라는 점을 이해해야 합니다. 현재 경기 침체 이후 러시아 시장의 빠른 회복은 기대할 수 없습니다.

투자의 원칙은 '싸면 사서 비싸면 파는 것'이다. 그러나 전문가가 아닌 경우에는 이 밑바닥을 찾는 것이 문제가 될 수 있습니다. 따라서 가격이 추가로 하락할 때까지 기다리지 말고 지금 아파트나 주택을 구입하십시오. 일부 은행에는 모기지 우대 금리가 있습니다.

그러나 필요한 금액이 없으면 가격이 추가로 하락할 때까지 기다리면서 동시에 누락 된 금액을 모으는 것이 좋습니다.

위기 상황에서 부동산 구입을 위한 팁:

  • 보조 주택 구입 시 보험에 가입하세요. 가격 하락으로 인해 많은 판매자가 해당 부동산을 판매에서 제외하기로 결정합니다. 자신에게 맞는 옵션을 이미 선택했다면 예금 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 해당 부동산이 판매에서 제외되면 판매자는 보증금의 두 배를 지불해야 함을 명시하십시오. 더 좋은 방법은 사전 판매 계약을 체결하고 거래 조건, 비용, 장소 및 자금 이체 방법을 명시하는 것입니다.
  • 새 건물에는 조심하세요. 건설 마지막 단계에서 부동산을 구입하고, 신뢰할 수 있는 개발자에게만 연락하고, 건설 과정을 모니터링하세요.

개발자는 어떻게 행동할까요?

2017년 러시아 부동산 시장 상황에 대한 전망은 개발자들에게 부정적입니다. 따라서 공급 증가율은 가까운 미래에 둔화될 것입니다. 우리는 건설 프로젝트를 동결할 위기에 처해 있습니다. 위탁건축 면적은 줄어들게 됩니다.

전문가들에 따르면 부동산 시장의 수요는 2019년부터 증가하기 시작할 것입니다. 이는 가격 인상으로 이어질 것입니다. 따라서 가까운 시일 내에 물건을 구매하기로 결정했다면 지체하지 않는 것이 좋습니다.

러시아 및 세계 경제의 심각한 위기 현상은 주택 시장의 침체, 가격 하락 및 그에 따른 인구의 실제 수요 감소에 기여합니다.

오늘날 부동산 시장의 상황은 판매량 감소, 기존 주식의 주거용 부동산 가격 하락, 총 거래 수 감소 및 은행이 발행 한 모기지 대출이 특징입니다.

이러한 추세는 다음과 같은 이유로 지난 2~3년에 걸쳐 점진적으로 형성되었습니다.

  • 러시아에 대한 정치적, 경제적 제재 도입, 러시아 대형 투자 회사 및 해외 민간 기업가의 증권 취득 금지;
  • 새로운 건물 건설 비용 증가;
  • 물량 감소 및 결과적으로 건설 회사의 파산;
  • 잠재적 구매자의 지급 능력 감소 및 안정적인 소득 증가 부족, 부채 상환의 어려움;
  • 러시아 루블로 환산할 때 외화 모기지 문제를 일으키는 환율의 불안정성;
  • 새로 발행된 모기지 대출에 대한 이자율을 인상하고 잠재적 차용인 및 담보에 대한 은행 요구 사항을 강화합니다.
  • 기간 제한 및 보조금.

이 모든 것이 주택 시장의 가격 책정 과정, 주거용 부동산의 판매 및 임대 규모에 부정적인 영향을 미쳤습니다.

공급과 수요 관계

러시아 경제학자들의 대부분의 예측은 다음과 같은 일반적인 의견으로 귀결됩니다. 2017년에는 전반적인 경기 침체와 부동산 가격 하락 추세가 지속될 것으로 예상됩니다.. 2015~2016년에 시민 소득과 주택 및 상업용 부동산에 대한 수요가 점진적으로 감소했다면 내년에는 시장이 "바닥"에 도달하거나 붕괴될 수 있습니다.

더욱이 이 과정은 2년에서 4년으로 길어질 것이다.

급속한 쇠퇴 단계는 다음과 같은 현상이 특징입니다.

  1. 새 주택은 위탁 공간의 양을 줄여 위험을 최소화하기 위해 노력할 가능성이 높으며 재정적으로 수익성이 있는 물건만 건설하는 것을 활동의 주요 방향으로 선택할 것입니다. 이 정책은 부동산 위탁 규모의 영구적인 축소로 이어질 것입니다.
  2. 러시아 인구의 지불 능력 수준은 계속해서 급격히 하락할 것이며 부동산 구입이나 생활 조건 개선은 부차적인 일이 될 것입니다. 이 상황에서 수요 감소폭은 올해 대비 30% 정도가 될 것으로 전망된다. 이로 인해 새 건물 건설이 중단되고 새 주택 내 미판매 공간 비율이 50%로 증가하며 2차 부동산 시장에 중점을 두게 됩니다.
  3. 2차 시장의 상황은 모호할 것이다. 2017년부터 신규주택 구입시 우대금리를 적용하는 국고보조금 제도가 폐지됩니다. 이는 1차 시장에서 구매자의 일부를 유치하는 것으로 이어질 것입니다. 2차 시장의 부동산 유형을 고려해 볼 때, 비슷한 수요 감소로 기존 재고의 평방 미터당 비용이 저렴해지고, 고급 아파트 및 상업 공간의 가격은 현 수준을 유지하거나 소폭 하락할 것으로 예상됩니다. . 이는 일반적으로 판매자의 유연성이 부족하고 어떤 상황에서도 가격 인하를 꺼리기 때문입니다(판매 프로세스가 오랫동안 지연되더라도).
  4. 모기지 대출에 대한 연간 금리 인하를 꺼리는 은행, 부동산 및 잠재적 차용인에 대한 엄격한 요구 사항도 모기지 포트폴리오 규모 감소에 기여하여 수요 수준에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
  5. 상업용 및 주거용 임대 시장도 마찬가지로 임대 건물 규모의 급격한 붕괴라는 위기 현상의 영향을 받을 것입니다. 주거용 부동산 부문에서 임차인은 면적이 더 작고 월 임대료가 낮은 아파트와 방에 집중할 것입니다. 상업용 부동산의 경우 어떤 방식으로든 1㎡당 가격이 크게 낮아지는 추세가 계속될 것으로 보인다. 2017년에 이 시장은 수요와 공급의 불균형 문제로 인해 더 큰 영향을 받아 후자의 불균형이 심화될 것입니다.

2019~2020년에는 현 상황이 안정화될 것으로 예상된다.

이 기간에 회복이 시작되고 위기 이전 수준으로 점진적으로 복귀할 것으로 예상됩니다.

2017년 주택가격 수준

가까운 장래에 부동산 시장의 발전을 예측하는 대부분의 전문가들은 구체적인 수치와 주택 가격을 감히 언급하지 않습니다.

상황은 각 특정 지역마다 개별 시나리오를 갖습니다. 모스크바, 상트페테르부르크 및 기타 러시아 연방의 일부 대도시에서는 급격한 가격 하락 기간을 경험할 가능성이 높습니다.

새로운 경제 현실의 맥락에서 비용은 실제 가치에 가까워질 것이며 이는 주택 및 상업용 부동산 시장의 추가 발전에만 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

일부 전문가들은 내년에 가격이 5~7% 하락할 것이라는 의견을 내놓고 있으며, 일부 전문가들은 10~15% 이상 하락할 것으로 예상하고 있다. 러시아 최고의 부동산 전문가들의 예측과 결론을 분석해 보겠습니다.

부동산 전문가들의 의견

러시아 Sberbank의 G. Gref 대표는 긍정적인 역학이 관찰될 것이라는 사실을 바탕으로 러시아 부동산 시장의 발전에 대한 예측을 제공합니다. 수요에 대해서만. 그에 따르면, 대부분의 투자자들은 2차 시장에서 가격 하락폭이 훨씬 더 커질 것으로 예상합니다. 그리고 주거용 부동산의 상대적으로 유리한 가격에도 불구하고 향후 몇 년 동안 성장은 예상되지 않습니다.

2016~2017년은 빠른 마진을 얻을 가능성이 없어 투자하기에 유리한 시기입니다. 이렇게 하려면 약 5년을 기다려야 합니다.

러시아 경제대학교 G. Sternik 교수는 2017년 이후 러시아 부동산 시장의 하락세를 시사했습니다. 그는 주택 가격과 수요가 적어도 2019년까지는 하락할 것이라고 생각합니다. 내년 부동산 시장은 최저점에 도달할 것이다. 새로 건설된 수많은 새 건물이 동결될 것이고, 건설회사들은 국민의 지급 능력이 급격히 떨어지면서 대규모 프로젝트 수행을 거부할 것입니다. 위기는 인구가 백만 명이 넘는 도시보다 거래량 감소가 더 눈에 띄는 소도시에 가장 큰 타격을 줄 것입니다.

우랄부동산회의소(Ural Chamber of Real Estate)가 제시한 예측에서는 러시아 부동산 시장에 위기가 전개될 것으로 가정하고 있습니다. 2017~2018년 판매량 급감할 것. 이는 더 큰 범위에서 오래된 재고의 주택과 도시 외곽에 건설된 주택에 영향을 미칠 것입니다. 이는 새 주택의 개발자가 건축 및 조경의 품질을 향상시켜 잠재 구매자를 유치하도록 의무화할 것입니다.

상공회의소 전문가에 따르면 올해는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 수익성 있는 제안이 많기 때문에 주거용 부동산 구매에 가장 유리한 시기입니다. 가까운 장래에 국가 지원과 낮은 모기지 금리는 부동산 시장 상황에 긍정적인 영향을 미치는 데 도움이 될 것입니다.

2017년 부동산 시장 전망은 신규 건물 건설 분야에서 공급이 급격히 감소하고 많은 투자 프로젝트가 동결될 것이기 때문에 부정적이다.

위기는 수요와 공급의 명백한 불균형으로 이어질 것이며, 수요와 공급의 불균형이 뚜렷이 나타나고 부동산 판매량과 가격이 크게 하락할 것입니다.

주로 실질 가처분 소득 감소로 인한 러시아인의 구매력 감소로 인해 평방 미터 구매에 대한 동포들의 관심이 냉각되었습니다. 이와 관련하여 부동산 시장은 "침몰"했습니다. 신축 건물과 보조 주택 비용이 모두 하락했으며 일부 아파트는 위기 이전 가격 수준에 비해 30-50 % 할인 된 가격으로 판매되기도합니다.

그러나 전문가들은 내년에는 러시아 경제가 회복될 것으로 예상하고 있다. 따라서 세계은행의 추정에 따르면 러시아의 GDP는 1.5% 성장할 것으로 예상됩니다. 국제통화기금(IMF)은 성장률을 1.1%로 예측했고, 러시아 중앙은행은 1% 미만(배럴 가격을 40달러로 가정)으로 예측했습니다.

2017년 경제성장은 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것이며, 주택 구입에 투자하여 저축을 할 수 있을까요? AiF.ru는 전문가에게 이 질문을 했습니다.

FOREX CLUB Group의 수석 분석가 Alena Afanasyeva

확실히 주택은 향후 2년간 가장 매력적이고 유망한 투자 중 하나가 될 수 있습니다. 사실은 가계 소득의 급격한 감소와 부채 부담이 큰 개발업체의 이미 위임된 부동산의 강제 매각으로 인해 이제 가격이 이미 최저 수준에 도달했다는 것입니다.

그러나 지난 2년간 주택경기 침체로 인해 너무 많은 기업이 시장을 떠났고, 이로 인해 1~2년 동안 운용에 투입되는 부동산의 양이 급격하게 감소했습니다. 한편, 러시아 경제 상황의 점진적인 안정화와 러시아 은행의 추가 금리 인하는 대중 수요를 자극할 것입니다. 모기지 금리는 올해 중반까지 8~10%에 도달할 가능성이 있다.

동시에 건축자재 시장의 인플레이션으로 인해 가격도 상승할 것입니다. 시멘트와 목재 가격이 상승하면 주택 비용이 1~2% 추가될 수 있습니다.

또한 러시아 법률의 변경으로 인해 기여할 것입니다. 이제 개발자는 완성된 아파트를 양도한 후에만 지분 보유자로부터 자금을 받을 수 있습니다. 이는 대출을 받아야한다는 것을 의미합니다. 즉, 무이자 금융을 사용할 수 없습니다. 이러한 조건에서는 추가이자 비용도 주택 비용에 포함됩니다.

Pavel Sigal, Support of Russia의 첫 번째 부사장

주택에 돈을 투자하고 아파트를 임대하는 것은 이제 수익성이 없습니다. 사실은 시장에 공급 과잉이 있고, 수익률은 연 7% 미만이 될 것이며, 외부 충격이 없고 유가가 현재 수준으로 유지되는 경우에만 가능합니다.

예금이 부동산보다 수익성이 높지는 않지만 채권에 돈을 투자하거나 예금하는 것이 더 수익성이 높습니다. 물론 초기 단계에서 아파트를 구입하는 것이 수익성이 있지만 수리에 투자하고 집을 임대하려면 2-3 년을 기다려야한다는 점, 즉 이번에는 돈이 필요하다는 것을 이해해야합니다 작동 안 할 것이다. 부동산 투자의 골든타임은 이미 지나갔다. 따라서 부동산 투자는 수익성을 추구하지 않는 보수적인 투자자에게 적합합니다.

Anna Bodrova, Alpari의 수석 분석가

2017년 주택 시장 상황은 러시아 경제 상황과 국내 은행 시스템에 직접적으로 영향을 받을 것입니다. 새 건물의 가장 큰 부분은 차입 자본을 사용하여 건설됩니다. 현재 금리는 은행의 높은 위험 평가로 인해 개발 비용을 감당할 수 없으며, 이러한 비용을 보상하기 위해 최종 주택 구매자에게 불필요한 재정적 부담이 가해집니다. 오늘날 대도시의 평방미터당 가격은 상승하기 시작했으며, 2017년 1분기 또는 2분기에 주택 가격 인상이 제외되지 않으므로 지금이 구매하기 좋은 시기입니다.

소비자들은 아직 건설되거나 인도되지 않은 주택을 구매하겠다는 제안에 대해 여전히 의심을 품고 있기 때문에 주요 수요는 기성품 신축 건물이나 2차 시장입니다. 2차 주택 부문에서는 2016년 가을 중순부터 가격이 상승하기 시작했지만 평방미터당 비용 증가율은 여전히 ​​억제되고 있습니다. 제안이나 가격에 급등이 없습니다. 주택 부문은 상당히 안정적이고 중립적으로 보입니다.

러시아 중앙은행이 2017년 3~4월 이전에 기준금리를 인하할 가능성이 낮다는 점을 고려하면 1분기에 모기지 상품에 대한 금리 인하를 기 대해서는 안 됩니다. 이는 모기지 수요가 급증하고 이에 따라 내년 4~5월에 주택 구입에 대한 관심이 발생할 수 있음을 의미합니다. 당연히 요금 인하 대상이 됩니다.

2015년에 나는 이미 부동산 시장의 미래에 대한 예측에 관한 기사를 썼습니다. 올해 나는 전통을 이어가며 2017년과 2018년 부동산 시장 전망을 작성하기로 결정했습니다. 저는 모스크바의 부동산 중개인이기 때문에 모스크바의 부동산 시장을 예측합니다.

부동산에 대한 수요가 항상 있었다는 사실로 분석을 시작하고 싶습니다! 부동산은 꼭 필요한 상품입니다. 구매자의 지급 능력만 감소할 수 있으며 그 수는 감소할 수 없습니다. 또한 지금 시장에서 벌어지고 있는 현상이 위기라고 할 수는 없다고 생각합니다. 위기는 2008년에 일어났다. 그리고 2015년 이후 러시아 경제에서 일어난 일은 한 단어로 설명할 수 있습니다. 쉽게 돈을 벌 수 있는 접근이 차단되었습니다! 그리고 일반 시민부터 국가까지 모든 사람을 위해. 그래서 우리는 실물경제시대에 살고 있는 것입니다. 그리고 위기에 관한 모든 이야기는 세계의 지정학적 재분할에 기인해야 합니다. 그리고 정치에 대해 언급했기 때문에 러시아 연방의 향후 대통령 선거 사실을 언급할 수 없습니다. 나는 시장이 돈으로 약간 포화될 것이라고 가정하며, 이는 구매자의 지급 능력에 약간 영향을 미칠 것입니다.

2016년에는 주거용 부동산 시장의 제안 건수가 역사적 최대치에 도달했습니다. 그리고 분명히 내년에는 신규 주택 시운전량이 증가하지 않을 것입니다. 나는 우리가 여전히 일부 개발자들의 대규모 파산을 보게 될 것이라고 생각합니다. 10년 전 신축건물 매매 상황을 떠올려보면 아파트 건설 초기에는 아파트가 모두 매진됐다. 이제 상황은 극적으로 변했습니다. 아파트의 절반 이상이 팔리지 않은 주택이 있습니다. 더욱이, 그러한 아파트 중 다수는 이미 완공되었거나 고품질로 수리되었습니다. 그리고 이 미판매 신축 건물 전체는 2차 부동산 시장의 아파트와 직접적인 경쟁을 벌이고 있습니다. 신축 건물의 가격은 더 낮기 때문에(또는 동일) 대부분의 경우 품질이 더 높으며 구입 후 즉시 이사하여 생활할 수 있습니다.

우리는 실제로 무엇을 가지고 있습니까?
1. 소비자 수요는 감소하지 않았지만 지급 능력만 감소했습니다.
2. 시장에 나와 있는 제안의 수가 수요를 초과하고 계속 증가하고 있습니다.
3. 위기는 수년 동안 부진했으며 계속해서 안정을 유지하고 있습니다.

이를 바탕으로, 나의 부동산 시장 예측다음 – 시장은 느리지만 확실한 가격 하락 추세를 이어갈 것입니다. 이는 향후 2년간 순조롭게 진행될 예정이다. 나는 급격한 가격 하락이나 상승을 기대하지 않습니다. 시장 역학에 따르면 부동산 가치의 연간 예상 감소폭은 5~10% 이내입니다.

이 상황에서는 어떻게 해야 할까요?
첫 번째이자 가장 기본적인 조언은 현실적으로 부동산 시장 예측을 연구하는 것입니다. 시장에는 더 이상 보거나 흥정하지 않고 귀하의 아파트를 구입할 준비가 된 구매자가 없을 것임을 이해해야 합니다. 구매 결정을 내리기 전에 구매자는 수많은 제안을 모두 연구하고 그중에서 가장 좋고 가장 저렴한 것을 선택합니다. 따라서 아파트를 팔고 싶다면 6개월 전에 시장 동향을 미리 살펴보세요. 간단히 말해서, 지금 아파트를 팔고 싶다면 6개월 후 아파트 가격을 설정하세요. 아니면 사이딩에 서 있는 열차 차량 중 하나에 있는 자신을 발견하게 될 것입니다. 또한 모스크바 구매자의 사고 방식 변화를 고려할 가치가 있습니다. 오늘날 대부분의 경우 구매자는 모스크바의 오래된 5층 또는 9층 건물에 있는 아파트를 같은 돈으로 구입하는 것보다 가장 가까운 모스크바 지역의 새로운 현대식 주택에 우선권을 부여할 것입니다.

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더 이상 부동산 가격의 급격한 하락을 기대해서는 안됩니다. 예, 이미 썼듯이 가격은 어떤 경우에도 천천히 하락할 것입니다. 그러나 구매자에게 필요한 것은 무엇입니까? 주택 문제를 해결하십시오. 그러나 연간 통화 인플레이션을 고려하여 관망하는 태도로는 누구의 문제도 해결할 수 없습니다. 부동산 시장 최고의 구매자 위치, 지금 최고의 부동산을 최적의 가격으로 구매하세요.

그렇다면 투자 목적으로 주거용 부동산에 돈을 투자하려는 사람들(임대 또는 몇 년 안에 수익을 내고 판매하는 것)은 어떻게 해야 할까요? 당장 여러분을 실망시키고 싶습니다. 이 이벤트는 처음부터 실패할 운명입니다. 현재 아파트를 임대하여 얻을 수 있는 최대 금액은 연 4~5%입니다. 재산세, 소득세, 감가상각비를 빼면 상황은 더욱 안타깝습니다. 그리고 몇 년 안에 더 많은 비용이 들 것이라는 희망에 대해 이야기하는 것은 아무런 의미가 없습니다.

내 지식과 전문적인 경험을 바탕으로 볼 때 이것이 나에게 보이는 방식입니다. 내가 틀릴 수도 있나요? 물론 가능합니다! 불행히도 우리나라에서는 권력 중 하나의 펜 스트로크로 모든 분석이 지워질 수 있습니다. 하지만 여기서 나는 무력합니다.



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